Respuesta: Esta es una de esas preguntas cuya respuesta depende de variables como las condiciones del inventario que compite, si hay un mercado de bienes raíces exitoso, malo o neutral y la probabilidad de que la inversión sea amortiguada.

Vender una casa en las condiciones que esta
Por ejemplo, alguien tenia vender su casa inmediatamente. Era obvio que la casa necesitaba arreglos.
La casa parecía inhabitable. Tenia agujeros en la pared que iban hasta el exterior y los pisos de madera estaban empapados de orina; la mayoría de las instalaciones eléctricas no funcionaban, la bañera se había caído y rompió una de las vigas. Todos los grifos goteaban, y en una habitación encontré una pila de ratas en el medio del piso.

Esta no era una casa que podía ser arreglada fácilmente. Ni siquiera una capa de pintura hubiera ayudado a vender este lugar. Le pusimos un precio lo suficientemente bajo para que atraiga múltiples ofertas y así pueda ser vendida rápidamente en el mercado. Solo contratistas y revendedores de casas hicieron ofertas por esta vivienda.

¿Los compradores de casas quieren casas arregladas o casas que puedan arreglar?
Algunos compradores quieren comprar una casa que puedan arreglar, pero generalmente estos compradores quieren una vivienda que necesite de ligeros arreglos. Los compradores que quieren una propiedad que necesite arreglos son aquello que no califican para comprar una casa una casa más cara, o aquellos que quieren generar una ganancia al arreglar la casa ellos mismos y luego venderla.
Todavía no he conocido a alguien que compra una casa por primera vez y diga “Dame una casa que pueda deshacer hasta el piso”. La mayoría de compradores que quieren una casa para arreglar, están dispuestos a hacer reparaciones simples como pintar la pared, poner nuevas alfombras o reemplazar la iluminación. Típicamente no quieren reconstruir la casa desde sus cimientos o mover paredes.

Los compradores de casas que necesitan arreglos, van a descontar el precio de venta de la vivienda para permitir las reparaciones y también por los inconvenientes. Digamos, que una casa vale 100,000 dólares si estuviera reparada, pero necesita un nuevo techo. Un nuevo techo puede costar 10.000 dólares. Probablemente un comprador no va a ofrecer 90.000 dólares por esta casa, para eso, compraría una casa idéntica que salga 100.000 dólares sin tener que pasar por la molestia de reconstruir el techo.
Un comprador por este tipo de casa puede que ofrezca 75.000 dólares o quizás menos. En este escenario, un vendedor seria más inteligente, y pagaría por un nuevo techo y vendería la propiedad por 100.000 dólares.

Además, muchos compradores no adquirirían una casa que necesita un nuevo techo. Se preocuparían de que el trabajo involucrado en reparar la casa pueda costar mas de lo que anticipan. Quizás, reemplazar el techo involucraría reparar las vigas, eso podría agregar un costo extra. La mayoría de los compradores quieren una casa en la que se puedan mudar directamente. Al no hacer reparaciones, estas limitando el numero de compradores que se pueden sentir atraídos por tu vivienda.

Antes de reparar tu casa
Los compradores inteligentes comparan el costo de una casa para reparar junto con el valor de los arreglos, con el costo de una casa ya reparada. Si una reparación no hará que se devuelva la inversión, esa mejora puede no ser garantizada. Antes de que decidas levantar la azotea e instalar claraboyas en la suite principal, recuerda  que las reparaciones en cocinas y baños son las que devuelven más dinero.
Antes de decidir hacer reparaciones especificas, toma una tarde libre para ver las otras casas del vecindario. Nota las condiciones y comodidades en esas casas. Compara estas casas a la tuya. Si, por ejemplo la mayoría de las casas del mercado tienen cocinas mejoradas, deberías concentrarte en arreglar la cocina.
Esto no significa que tienes que comprar artículos de cocina de diseñador o tirar abajo los gabinetes. Pero una remodelación minima de la cocina puede ser una buena inversión. A veces, una fresca capa de pintura en los gabinetes y nuevas decoraciones puede darle a la cocina un aspecto de nueva.
Haz una lista de todo lo que esta defectuoso, roto o gastado. Si los compradores ven espacios con problemas o cosas que funcionan mal, se pueden preguntar que mas en la casa esta defectuoso. Compradores a los que les he mostrado casas de 1.5 millones de dólares en Sacramento, han dejado pasar la casa debido a los ligeros defectos que los vendedores anteriores dejaron pasar. La alfombra de la entrada tenía una gran rasgadura en el medio de las costuras y estaba rota. Esa alfombra hizo una impresión tan negativa en los compradores al punto de que los convenció que al vendedor no le importaba vender la casa.

Aquí hay 10 mejoras mínimas que puedes hacer antes de vender tu casa:
-Parchea todos los agujeros y grietas en las paredes y techos.
-Arregla  todas las aplicaciones rotas y sistemas HVAC.
-Repara los grifos que gotean.
-Reemplaza las alfombras gastadas
-Re pinta paredes oscuras o estropeadas con pintura neutral (no blanca)
-Reemplaza ventanas rotas
-Repara el techo
-Cambia luces anticuadas/ ventiladores de techo
-Reemplaza viejos linos/ cortinas
-Arregla las violaciones de código

Si tu mercado de bienes raíces es extremadamente exitoso –el mercado de un vendedor—Puedes hacer algunos arreglos menores antes de vender, sin embargo, una casa que necesita grandes reparaciones igual tendrá un bajo precio. En mercados lentos –el mercado de un comprador—los compradores puede que ni siquiera vean a casas que necesitan trabajo, al menos que este en estado REO (siendo subastada por un banco)

¿El vendedor murió en la casa?
Primero, debes saber que si el vendedor murió en la casa, puede que tengas que revelar ese dato a un posible comprador. Pregúntale a un verdadero agente de bienes raíces sobre las declaraciones a los vendedores para tu estado y si una muerte es considerado un hecho material.

Cambia las cerraduras y redirecciona el correo
Puede que no tengas idea de cuantas personas tienen las llaves de la casa –amigos, otros miembros de la familia, personas que hacen delivery, cuidadores—dormirás mejor a la noche si las cerraduras están cambiadas.
Además, considera redireccionar el correo hacia tu casa o la dirección en donde trabajas. Planea anualmente actualizar el destino del correo por unos años para que no se expire la dirección. Uno nunca sabe quien puede querer contactar al fallecido, sobretodo durante las festividades. Luego, puedes hacerles saber lo que sucedió.
Recibir el correo también te ayudara a averiguar quienes son los acreedores, si los pagos están actualizados y si hay alguna suscripción que necesita ser cancelada.

Deja de lado los documentos financieros.
Busca en cada rincón y hendidura. A veces la gente guarda dinero en los lugares más extraños, como pegado debajo de los cajones, adentro de espacios que hay que entrar gateando y, si, debajo de los colchones.

Busca por los siguientes documentos:
Póliza del propietario. Mantén la póliza del propietario valida hasta el día que la vivienda se cierre. Aumenta la cobertura si es demasiada baja.
Testamento. Busca por el testamento actualizado y copias de él.
Seguro. Este podría ser una póliza privada o comprado a través de un empleado.
Cuenta bancaria. Cuidadosamente lee las declaraciones ya que muchos bancos reportan todas sus cuentas a través de las declaraciones.
Cartas de los amigos del propietario. Puede que tú quieras escribirles.
Poemas, artículos, cartas del fallecido. Estas cosas te traerán confort después.
Ingresos de cuenta. Contactos de acreedores. Considera notificar las tres agencias de reporte de créditos para que congelen nuevos cargos.
Bonos y acciones. Estas pueden estar guardadas en carpetas.

Tritura todos los documentos sensibles, sobretodos aquellos que contienen el número de seguro social.

Paga hipoteca, utilidades y mantenimiento
Al contrario de lo que se cree comúnmente, prestamistas de hipotecas igual necesitan ser pagados. Mantiene las utilidades activas y notifícales a servicios como jardineros y otras compañías de mantenimiento a donde pueden enviar su factura.

Ordena pertenencias
Este puede ser el aspecto más emocional de limpiar la casa. Los expertos dicen que apresura el proceso si ordenas tus pertenencias en tres pilas o las etiquetas con stickers con códigos de color o etiquetas de tres colores diferentes en:

• Objetos para mantener
• Objetos para donar o vender
• Objetos para tirar

En peleas familiares acerca de la distribución de objetos, deja de lado los artículos disputados hasta que hayas terminado de ordenar los objetos y las emociones se hayan calmado. Luego, intenta que cada miembro tome turnos eligiendo cada uno un recuerdo u objeto. Considera cambiar varios artículos por un tesoro que realmente desees. Sentimentalismo a un lado, consigue tasadores para determinar el verdadero valor de ciertas cosas.

Prepara la casa para la venta
Enliste una casa para un vendedor cuya madre había muerto varios años atrás. El no podía soportar cambiar algo de la casa. Mucha de la decoración era a la antigua. Mirar sus cosas podía evocar recuerdos de la salsa que su mamá cocinaba para los spaghettis, pero los compradores solo notaban una casa tal cual como la madre del vendedor la había dejado, llena de pequeñas figuras cerámicas, cuadros de marco dorado con imágenes de Italia y tapetes con tiras. Tomo 10 meses para que la casa sea vendida.

Muebles. Si los muebles son viejos y usados, deshazte de ellos. No los dejes en la casa porque le sacara valor a la casa.
Cuadros. Quítalos
Alfombras. Considera sus condiciones. Si hay un piso de madera alfombrado, expone el piso de madera y si es necesario, renuévalo. Reemplaza baldosas de cerámica rotas. Limpia las alfombras o compra unas nuevas
Cortinas. Si los accesorios de la ventana se ven anticuados, tiralos. La mayoría de las ventanas se ven mejor sin cortinas pesadas o persianas usadas
Paredes. Algunas personas pintan una vez y nunca más. Quizás necesitas parchear y repintar las paredes
Techo. Reemplaza plafones anticuados, parchea grietas en el techo y píntalo

Remueve todos los objetos relacionados con mascotas. Toma la casita de perro y dónala a un refugio. Ventas con señales de mascotas en la casa son un gran desencanto para muchos compradores
Limpia de punta a punta. Lava ventanas, desempolva el ventilador de techo y limpia adentro de los gabinetes
Preparar una casa para una venta es algo intensivo, pero hecho correctamente, traerá más dinero cuando la casa este posicionada en el mercado.

Hacer una venta por dueños (FSBO For Sale By Owner, en venta por propietario) sin representación, no es terriblemente difícil si el mercado se mueve rápido y el inventario es agarrado rápidamente. Sin embargo, para la mayoría de FSBO, encontrar un comprador es típicamente un desafío.
La Asociacion Nacional de Promotores reportan que la mayoría de propietarios que venden terminan enlistándose con un promotor. Esto es en parte porque la mayoría de los compradores están siendo representados por un agente. Otras razones son porque los vendedores que venden por si mismo les falta la experiencia para cotizar una casa para la venta y tienen pocos conocimientos de marketing.

Aquí hay algunos consejos en como hacer una venta por propietario:

¿Cuánto vale mi casa?
Cotizar una casa para vender es en parte intuición, en parte investigación y en parte precisión para entrar en el mercado.
No siempre puedes depender en la  opinión de un agente sobre el valor de una casa porque a veces los agentes toman listados sobrevalorados solo para mantener tu negocio alejado de la competencia.
Sin embargo, no quieres ser victima del peor error que un vendedor puede cometer y no cotizar tu casa correctamente, porque las primeras dos semanas en el mercado son cruciales ya que en ese periodo es donde esta más alto el nivel de interés de los compradores.

Preparando tú casa para la venta
Muy lejos están los días de vender una casa con las camas sin hacer, los platos en el lavatorio y los juguetes esparcidos por doquier. En la actualidad las casas tienen que estar impecables y parecerse a una casa modelo.
Antes de preparar tu casa para vender, examina la vivienda desde el punto de vista de un extraño. Pídele ayuda a un amigo que puede estar menos encariñado con la propiedad.
Considera gastar dinero en mejoras, arreglar cosas que no funcionan y hacer reparaciones antes de vender para mejorar tu ganancia.
No subestimes el poder de decorar. Puede marcar la  diferencia entre vender la casa ahora por más dinero o no venderla en absoluto.
Las mascotas en el hogar presentan su propio grupo de desafíos. Es más difícil vender una casa donde vive una mascota.

Comercializando tú casa
Con todo el dinero que estarás ahorrando en contratar a un agente, gasta una buena cantidad en publicidad. Descubre cual es tu audiencia y mándales el mensaje a ellos.
Escoge varios de estos consejos para comercializar tu casa, desde como hacer fotografías, imprimir avisos, enviar correos electrónicos y folletos por Internet para organizar tours por tu propiedad.

Todo el marketing debería estar realizado para hacer que tu teléfono suene y que se incremente el tráfico para tu casa.
Evita errores de marketing siendo flexible con los tours, ofreciendo incentivos a compradores y obteniendo opiniones de los compradores.
Ventas de temporada requieren un enfoque único. La manera en que venderás en primavera es muy diferente a la manera en que venderás en otoño.
Si tú decides ofrecer una comisión a agentes de ventas, tú podrás necesitar poner “lockbox” en tus instalaciones para acceso fácil para los agentes cuando tu no estés en casa.
Sigue estos consejos para realizar tours de tu casa, y recuerda que en algunas áreas, los sábados son tan populares como los domingos para realizar visitas.
Contrata a un buen fotógrafo para fotografiar un tour virtual, con dos a cuatro giros a tu casa y publica el link del tour virtual con tu material de marketing.