¿Debería arreglar mi casa o intentar venderla como esta?

May 23rd, 2009 | By | Category: Como vender mi Casa, Venta de Casa por Propietario

Pregunta: He gastado mucho tiempo y dinero remodelando el exterior de mi casa y el baño principal. Sin embargo, el resto de mi casa de 22 años de antigüedad necesita atención adentro, el baño del piso de arriba tiene partes dañadas y es anticuado.
La cocina, también es anticuada. Le hemos puesto nuevos objetos, pero las alacenas y gabinetes probablemente necesitan ser reemplazadas. ¿Debería arreglar mi casa o intentar venderla como esta?

Respuesta: Esta es una de esas preguntas cuya respuesta depende de variables como las condiciones del inventario que compite, si hay un mercado de bienes raíces exitoso, malo o neutral y la probabilidad de que la inversión sea amortiguada.

Vender una casa en las condiciones que esta
Por ejemplo, alguien tenia vender su casa inmediatamente. Era obvio que la casa necesitaba arreglos.
La casa parecía inhabitable. Tenia agujeros en la pared que iban hasta el exterior y los pisos de madera estaban empapados de orina; la mayoría de las instalaciones eléctricas no funcionaban, la bañera se había caído y rompió una de las vigas. Todos los grifos goteaban, y en una habitación encontré una pila de ratas en el medio del piso.

Esta no era una casa que podía ser arreglada fácilmente. Ni siquiera una capa de pintura hubiera ayudado a vender este lugar. Le pusimos un precio lo suficientemente bajo para que atraiga múltiples ofertas y así pueda ser vendida rápidamente en el mercado. Solo contratistas y revendedores de casas hicieron ofertas por esta vivienda.

¿Los compradores de casas quieren casas arregladas o casas que puedan arreglar?

Algunos compradores quieren comprar una casa que puedan arreglar, pero generalmente estos compradores quieren una vivienda que necesite de ligeros arreglos. Los compradores que quieren una propiedad que necesite arreglos son aquello que no califican para comprar una casa una casa más cara, o aquellos que quieren generar una ganancia al arreglar la casa ellos mismos y luego venderla.
Todavía no he conocido a alguien que compra una casa por primera vez y diga “Dame una casa que pueda deshacer hasta el piso”. La mayoría de compradores que quieren una casa para arreglar, están dispuestos a hacer reparaciones simples como pintar la pared, poner nuevas alfombras o reemplazar la iluminación. Típicamente no quieren reconstruir la casa desde sus cimientos o mover paredes.

Los compradores de casas que necesitan arreglos, van a descontar el precio de venta de la vivienda para permitir las reparaciones y también por los inconvenientes. Digamos, que una casa vale 100,000 dólares si estuviera reparada, pero necesita un nuevo techo. Un nuevo techo puede costar 10.000 dólares. Probablemente un comprador no va a ofrecer 90.000 dólares por esta casa, para eso, compraría una casa idéntica que salga 100.000 dólares sin tener que pasar por la molestia de reconstruir el techo.
Un comprador por este tipo de casa puede que ofrezca 75.000 dólares o quizás menos. En este escenario, un vendedor seria más inteligente, y pagaría por un nuevo techo y vendería la propiedad por 100.000 dólares.

Además, muchos compradores no adquirirían una casa que necesita un nuevo techo. Se preocuparían de que el trabajo involucrado en reparar la casa pueda costar mas de lo que anticipan. Quizás, reemplazar el techo involucraría reparar las vigas, eso podría agregar un costo extra. La mayoría de los compradores quieren una casa en la que se puedan mudar directamente. Al no hacer reparaciones, estas limitando el numero de compradores que se pueden sentir atraídos por tu vivienda.

Antes de reparar tu casa
Los compradores inteligentes comparan el costo de una casa para reparar junto con el valor de los arreglos, con el costo de una casa ya reparada. Si una reparación no hará que se devuelva la inversión, esa mejora puede no ser garantizada. Antes de que decidas levantar la azotea e instalar claraboyas en la suite principal, recuerda  que las reparaciones en cocinas y baños son las que devuelven más dinero.
Antes de decidir hacer reparaciones especificas, toma una tarde libre para ver las otras casas del vecindario. Nota las condiciones y comodidades en esas casas. Compara estas casas a la tuya. Si, por ejemplo la mayoría de las casas del mercado tienen cocinas mejoradas, deberías concentrarte en arreglar la cocina.
Esto no significa que tienes que comprar artículos de cocina de diseñador o tirar abajo los gabinetes. Pero una remodelación minima de la cocina puede ser una buena inversión. A veces, una fresca capa de pintura en los gabinetes y nuevas decoraciones puede darle a la cocina un aspecto de nueva.
Haz una lista de todo lo que esta defectuoso, roto o gastado. Si los compradores ven espacios con problemas o cosas que funcionan mal, se pueden preguntar que mas en la casa esta defectuoso. Compradores a los que les he mostrado casas de 1.5 millones de dólares en Sacramento, han dejado pasar la casa debido a los ligeros defectos que los vendedores anteriores dejaron pasar. La alfombra de la entrada tenía una gran rasgadura en el medio de las costuras y estaba rota. Esa alfombra hizo una impresión tan negativa en los compradores al punto de que los convenció que al vendedor no le importaba vender la casa.

Aquí hay 10 mejoras mínimas que puedes hacer antes de vender tu casa:
-Parchea todos los agujeros y grietas en las paredes y techos.
-Arregla  todas las aplicaciones rotas y sistemas HVAC.
-Repara los grifos que gotean.
-Reemplaza las alfombras gastadas
-Re pinta paredes oscuras o estropeadas con pintura neutral (no blanca)
-Reemplaza ventanas rotas
-Repara el techo
-Cambia luces anticuadas/ ventiladores de techo
-Reemplaza viejos linos/ cortinas
-Arregla las violaciones de código

Si tu mercado de bienes raíces es extremadamente exitoso –el mercado de un vendedor—Puedes hacer algunos arreglos menores antes de vender, sin embargo, una casa que necesita grandes reparaciones igual tendrá un bajo precio. En mercados lentos –el mercado de un comprador—los compradores puede que ni siquiera vean a casas que necesitan trabajo, al menos que este en estado REO (siendo subastada por un banco)

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  1. No sé…creo que como dicen en el blog de Deshazte de tu Casa deshaztedetucasa.com, conviene pintar las paredes, rellenar algún hueco si lo hay y quitar trastos que puedan desmerecer el piso. Pero vamos, que tampoco hay que pasarse al modo “reforma” que lo mismo reformas la casa para que los siguientes dueños la veulvan a reformar. Se trata más bein de no dejar cortinas a medio colgar, borrar maqruitas de las paredes con pintura y masilla y retirar trastos tipo figuras de porcelana, peluches y tendederos cuando sabes que van a ver la casa porque dan un poco de no se qué y al final la gente se fija más en eso que en el potencial de la casa.